近日，為深入貫徹中央城市工作會議精神，落實《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》（簡稱《意見》），住房城鄉(xiāng)建設(shè)部組織編制并印發(fā)了《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》。

此前，中央時隔十年再次召開城市工作會議。這次會議召開有兩個重要背景，一是我國城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期。我國城鎮(zhèn)化率年均增長從2011~2020年的1.4個百分點降至近年來的0.8個百分點，增速出現(xiàn)放緩。未來10年，預(yù)計城鎮(zhèn)化率增速會降至0.5個百分點左右；二是城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，以房地產(chǎn)和土地財政為特征的城市外延式擴(kuò)展式微?！皟蓚€轉(zhuǎn)向”的形勢判斷，對城市工作轉(zhuǎn)向提出了新要求。

為此，會議提出了“五個轉(zhuǎn)變”的重要原則，即轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。某種程度上講，房地產(chǎn)快速發(fā)展是增量時代的必然產(chǎn)物，當(dāng)城市架構(gòu)的四梁八柱搭建好以后，城市工作轉(zhuǎn)型到在“現(xiàn)狀圖”上更新時，房地產(chǎn)也要告別為城市融資和“單邊發(fā)展”的增量模式。

基于此，此次會議在部署城市工作7方面重點任務(wù)時提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。關(guān)于房地產(chǎn)新模式，這幾年國家及行業(yè)管理部門一直在探索實施，部分成果落地效果也很好。比如，租購并舉的住房供應(yīng)模式，在熱點一二線城市成效顯著。在一二線熱點城市，規(guī)?；》孔赓U（含長租公寓、保租房）占市場份額的10%~15%，并還在進(jìn)一步提升；行業(yè)融資方面，以白名單為載體的項目法人實體地位和資金封閉運轉(zhuǎn)已形成。

同時，在現(xiàn)房銷售制度、預(yù)售監(jiān)管模式，配租加配售的保障性住房制度等方面，相關(guān)的新模式也日漸成熟，其他領(lǐng)域的探索在漸次落地的過程中。就房地產(chǎn)新模式而言，此次會議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。之所以更加聚焦，主要是從存量提質(zhì)增效（而非增量大拆大建），從關(guān)注人的發(fā)展導(dǎo)向（而非見物不見人），從“治理為重”（非“建設(shè)為重”），從產(chǎn)城人統(tǒng)籌協(xié)調(diào)（而非房地產(chǎn)單邊突進(jìn)）等角度，來全面看待和部署新時期的舊改工作。

此次會議明確提出以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升。5月15日發(fā)布的《意見》，對新時期的城市更新做了全新部署。在城中村改造方面，提出加快實施群眾改造意愿強(qiáng)烈、城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的城中村改造項目。這意味著，只有存在明顯的安全和消防隱患，公共配套短板缺失嚴(yán)重的城中村，才會納入到拆除式改造范疇，而這只是先決條件。

同時，還要具備改造方案成熟、資金能夠平衡兩個硬性要求。前者意味著，包括安置房同步規(guī)劃、建設(shè)和交付，保障性住房和城中村改造相結(jié)合（比如廣州、深圳要求拆除式的城中村改造，要配建5%~10%的保障性住房），按照文明城市配套市政和公服等公共設(shè)施等等，這些規(guī)劃指標(biāo)都要落地，以滿足高質(zhì)量推進(jìn)城中村改造的要求；后者則意味著，改造后收儲的地塊能順利出讓并覆蓋改造投入。從實操來看，符合上述條件的城中村改造較少。

這也揭示了，必然要告別大拆大建的城中村改造舊模式，轉(zhuǎn)向整治提升為主的存量利用和提質(zhì)階段，即以安全為底線，以文明城市為參照，以改善居住環(huán)境和生態(tài)為主要改造內(nèi)容，以著力建設(shè)舒適便利的宜居城市為主要目標(biāo)，物的改造與社會治理（城市公共治理覆蓋到城中村）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，將是新時期城中村改造的核心架構(gòu)。這不僅是“五個轉(zhuǎn)變”重要原則的彰顯，也回答了城市發(fā)展為了誰、依靠誰以及建設(shè)什么樣的城市、怎樣建設(shè)城市等重大理論和實踐問題。

也就是，通過完善城中村內(nèi)部居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境，推動城中村公共服務(wù)、社會治理與城市均等化，使已進(jìn)入城市的2.6億外來人口、新市民，不僅能獲得區(qū)位優(yōu)、成本低（生活成本和租住成本）、配套好的居住場所，還能通過城市治理覆蓋到城中村，而融入到城市，成為真正的市民。這也是打造城市新增長動力的重要切入點和組成。

在危舊房改造方面，《意見》提出，加快拆除改造D級危險住房，通過加固、改建、重建等多種方式，積極穩(wěn)妥實施國有土地上C級危險住房和國有企事業(yè)單位非成套住房改造。城鎮(zhèn)化高峰過去以后，盡管新增住房建設(shè)減少，但建成的房屋逐步步入中年、中老年階段，部分房屋出現(xiàn)安全隱患，包括老舊小區(qū)改造、危舊房改造在內(nèi)，存量提質(zhì)不僅提高供給效率，還能激發(fā)業(yè)主二次裝修的需求。

此次會議上，7大任務(wù)中排在第二位的是，著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市，其中就包括“依靠改革開放增強(qiáng)城市動能，高質(zhì)量開展城市更新，充分發(fā)揮城市在國內(nèi)國際雙循環(huán)中的樞紐作用”。新一輪城中村改造中，若公共服務(wù)能均等化，新市民能融入城市，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，作為大宗消費品的特性就會彰顯出來。甚至，汽車、住房（長租和“由租轉(zhuǎn)買”）等大宗消費需求也會釋放出來。

基于以上分析，如果住區(qū)的軟硬件都能夠補(bǔ)上，城中村改造實現(xiàn)新市民“安居樂業(yè)”，相當(dāng)于修復(fù)了房子的居住屬性、需求基礎(chǔ)，也夯實了樓市回穩(wěn)的基礎(chǔ)。住建部發(fā)布的《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，對城市更新項目推進(jìn)，明確了從規(guī)劃到策劃，再到方案的清晰的技術(shù)路線?？紤]到財政和金融專項扶持開始啟動，更新作為城市增長新動力的效果也將開始全面顯現(xiàn)。

（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）