買的房子爛尾了怎么辦？此前，江蘇省連云港市、廣東省珠海市香洲區(qū)兩地法院判決支持爛尾樓購房者退房退款，開發(fā)商需退還購房者已支付款項并承擔(dān)未清償房貸本息。近日，又一類似案例被最高人民法院納入人民法院案例庫。

購房者買到“長時間停工，在短期內(nèi)無交付可能性”的房屋后，起訴開發(fā)商和銀行，江蘇省鹽城市中級人民法院二審判決，解除案涉商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同，并判令開發(fā)商承擔(dān)已收受購房款本金、貸款及相關(guān)利息的返還責(zé)任。

正常情況下，即便購房者買到爛尾樓，也須償還貸款。因開發(fā)商與購房者簽訂的商品房買賣合同、購房者與銀行簽訂的擔(dān)保貸款合同，分屬兩份合同、兩種法律關(guān)系?？烧绶ㄔ核f，“兩份合同構(gòu)成一個完整的商品房買賣交易整體”，二者相互獨立沒錯，卻也是緊密聯(lián)系著的。當(dāng)開發(fā)商違約、商品房買賣合同解除后，還要求購房者繼續(xù)還貸，顯然有失公平。

裁判要旨明確，買到爛尾樓的購房者可同時解除上述兩份合同，并由開發(fā)商承擔(dān)返還銀行貸款、購房全部款及利息等全部責(zé)任，本質(zhì)上是從實質(zhì)公平正義角度，對開發(fā)商爆雷的后果進行了重新分配，貫徹了“誰違約誰擔(dān)責(zé)”原則。該案例入選人民法院案例庫，意味著裁判規(guī)則獲得最高司法權(quán)威背書，對全國法院產(chǎn)生強制參考效力，推動“同案同判”。保障購房者合法權(quán)益，關(guān)乎公平正義，也有利于提振購房者信心，影響深遠(yuǎn)。

當(dāng)然，判決不是終點。爛尾樓之所以爛尾，就是因為開發(fā)商資金緊張；之所以資金緊張，或因購房款并未進入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，或因監(jiān)管賬戶資金被挪用。若開發(fā)商無錢可退，為爛尾樓買單的能力就要打個問號。爛尾樓購房者起訴開發(fā)商退款獲法院支持，3年執(zhí)行無果的例子，也不是沒有。一方面，此案為爛尾樓購房者合法維權(quán)提供了便利，但也要謹(jǐn)慎動用“大殺器”，最大程度維護自身權(quán)益；另一方面，購房者贏了官司后的執(zhí)行困境值得重視，需要有關(guān)部門進一步研究解決。

購房者不該為爛尾樓買單，開發(fā)商擔(dān)責(zé)有待進一步落地，思考誰來承擔(dān)損失的同時，也不能忽略從前端減少損失產(chǎn)生，諸如加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管。如今，各地積極探索推進現(xiàn)房銷售，購房者有了更多選擇空間，便可以實現(xiàn)“所見即所得”，不用再為期房銷售的不確定性承擔(dān)風(fēng)險。

來源：南方日報   作者：維辰