郭晨凱 制圖

自2021年5月首批公募REITs項(xiàng)目獲批以來(lái)，經(jīng)過(guò)4年的摸索與發(fā)展，公募REITs市場(chǎng)已從破冰試點(diǎn)發(fā)展成為資本市場(chǎng)的重要組成部分。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至5月26日，公募REITs累計(jì)發(fā)行66只產(chǎn)品，“首發(fā)+擴(kuò)募”合計(jì)募集規(guī)模接近1800億元，二級(jí)市場(chǎng)總市值更是達(dá)到1986億元，逼近2000億元大關(guān)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs這一創(chuàng)新工具不僅為盤活存量資產(chǎn)提供了市場(chǎng)化解決方案，而且在優(yōu)化投資者資產(chǎn)配置、促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展等方面展現(xiàn)出獨(dú)特的價(jià)值。

成長(zhǎng)過(guò)程中難免會(huì)有陣痛。在高速發(fā)展的同時(shí)，公募REITs市場(chǎng)也面臨不少難題與挑戰(zhàn)。站在新起點(diǎn)，公募REITs如何在“常態(tài)化發(fā)行”軌道上行穩(wěn)致遠(yuǎn)，是當(dāng)下市場(chǎng)各方深入探討的重要課題。

四年進(jìn)階路

“中國(guó)公募REITs市場(chǎng)自試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，經(jīng)歷了從無(wú)到有、快速發(fā)展的歷程，在市場(chǎng)規(guī)模、資產(chǎn)類別、投資者結(jié)構(gòu)等方面取得了顯著突破，逐步成為資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要工具?！比A夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)人士表示。

2021年5月，國(guó)內(nèi)首批9單公募REITs項(xiàng)目獲得滬深交易所審核通過(guò)，并于6月21日正式上市，標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式落地，為這一創(chuàng)新金融工具的蓬勃發(fā)展按下了啟動(dòng)鍵。隨后兩年，市場(chǎng)在探索中穩(wěn)步前行，逐步建立并完善了發(fā)行、交易、擴(kuò)募等流程與機(jī)制。

自2024年以來(lái)，公募REITs駛?cè)氚l(fā)展快車道。2024年7月26日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（下稱“常態(tài)化發(fā)行通知”），標(biāo)志著公募REITs市場(chǎng)正式邁入常態(tài)化階段。Choice數(shù)據(jù)顯示，2024年全年新發(fā)產(chǎn)品高達(dá)29只，創(chuàng)歷史新高。

進(jìn)入2025年，5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT敲響在上交所上市的鑼聲，年內(nèi)成功發(fā)行的公募REITs數(shù)量達(dá)到8只，全市場(chǎng)產(chǎn)品總數(shù)達(dá)66只。Choice數(shù)據(jù)顯示，包括首發(fā)與擴(kuò)募項(xiàng)目在內(nèi)，公募REITs募集總規(guī)模達(dá)1794.58億元，其中首發(fā)規(guī)模1743.93億元，擴(kuò)募規(guī)模50.65億元；二級(jí)市場(chǎng)也不斷活躍，截至5月26日收盤，總市值達(dá)1986.21億元，即將邁上2000億元大關(guān)。

“近年來(lái)，公募REITs市場(chǎng)不僅規(guī)模明顯擴(kuò)張，而且呈現(xiàn)各種積極變化，包括資產(chǎn)類型多元化，從最初的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通、港口等基礎(chǔ)設(shè)施，逐步擴(kuò)展至保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商業(yè)消費(fèi)等領(lǐng)域，底層資產(chǎn)豐富度大幅提升?！背啃牵ㄖ袊?guó)）基金研究中心高級(jí)分析師李一鳴表示。

招商基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理總部資深專業(yè)副總監(jiān)萬(wàn)億稱，目前交易所在審的項(xiàng)目類別還包括數(shù)據(jù)中心、熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目，未來(lái)還會(huì)有養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、旅游景區(qū)、酒店等行業(yè)的項(xiàng)目入市，公募REITs將涵蓋我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的各個(gè)方面，成為支持國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的重要力量。

投資者結(jié)構(gòu)的不斷豐富也是公募REITs逐步走向成熟的底氣所在。在華夏基金相關(guān)人士看來(lái)，目前我國(guó)公募REITs市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者占比較高，主要機(jī)構(gòu)投資者包括券商自營(yíng)、保險(xiǎn)、公募基金、信托、私募基金、銀行理財(cái)、產(chǎn)業(yè)資本等?！白鳛榇箢愘Y產(chǎn)品種之一，公募REITs正吸引更多的不同類型的投資人進(jìn)入，也期待社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)線資金投資配置公募REITs，為市場(chǎng)帶來(lái)更穩(wěn)定的資金活水?！痹撊耸空f(shuō)。

民營(yíng)資本已成公募REITs市場(chǎng)生力軍

“以公募REITs為核心的不動(dòng)產(chǎn)金融循環(huán)將助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。目前，這一循環(huán)體系已初步成形。”清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究專員郭翔宇等人表示，該循環(huán)體系通過(guò)盤活存量不動(dòng)產(chǎn)，提升資產(chǎn)使用效率，并將釋放的資金投入產(chǎn)業(yè)和科技領(lǐng)域，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入活力。

隨著公募REITs市場(chǎng)生態(tài)的持續(xù)完善，民營(yíng)資本已成為推動(dòng)行業(yè)發(fā)展不可或缺的重要力量。多位受訪人士認(rèn)為，借力公募REITs，民營(yíng)資本可盤活存量、優(yōu)化負(fù)債、提升運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)從資產(chǎn)持有者到專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的輕量化轉(zhuǎn)型。

實(shí)際上，早在2023年，國(guó)家發(fā)展改革委等部門發(fā)布《關(guān)于實(shí)施促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展近期若干舉措的通知》就提到，擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行規(guī)模，推動(dòng)符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，進(jìn)一步擴(kuò)大民間投資。

目前，包括京東集團(tuán)、物美集團(tuán)、印力集團(tuán)、明陽(yáng)智能、聯(lián)東集團(tuán)、華威集團(tuán)、九州通、順豐控股等民營(yíng)企業(yè)已成功發(fā)行公募REITs，開(kāi)拓了新的融資渠道。

“公募REITs的落地實(shí)踐為民營(yíng)企業(yè)構(gòu)建了‘資金—資本—資產(chǎn)’的良性循環(huán)生態(tài)，為民營(yíng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展賦能?！敝泻交鸩粍?dòng)產(chǎn)投資部高級(jí)研究員陳吉表示，民營(yíng)企業(yè)正借助公募REITs這一創(chuàng)新融資工具，降低資產(chǎn)負(fù)債率，向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”模式轉(zhuǎn)型。同時(shí)，資產(chǎn)上市也在一定程度上提升了企業(yè)的知名度和品牌形象，通過(guò)“資產(chǎn)上市—價(jià)值重估—產(chǎn)業(yè)反哺”助力民營(yíng)企業(yè)做大做強(qiáng)。

李一鳴也認(rèn)為，公募REITs對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有多方面的積極意義。一方面，民營(yíng)企業(yè)可通過(guò)公募REITs將重資產(chǎn)“輕量化”，盤活存量資產(chǎn)，降低對(duì)傳統(tǒng)信貸的依賴度，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表；另一方面，公募REITs要求資產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，可倒逼民營(yíng)企業(yè)引入市場(chǎng)化管理機(jī)制，提高資產(chǎn)收益水平。此外，成功發(fā)行公募REITs須通過(guò)嚴(yán)格的監(jiān)管審核，有助于民營(yíng)企業(yè)建立市場(chǎng)信譽(yù)，降低后續(xù)融資成本。

在新起點(diǎn)破繭前行

盡管公募REITs市場(chǎng)在短短4年時(shí)間里取得了令人矚目的發(fā)展成果，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，相較于國(guó)際成熟市場(chǎng)及其他資產(chǎn)類別，公募REITs在市場(chǎng)運(yùn)行效率、底層資產(chǎn)多樣性、投資者認(rèn)知水平等方面仍有較大的優(yōu)化和提升空間。

在制度建設(shè)層面，郭翔宇等人認(rèn)為，當(dāng)前“公募基金+ABS”的交易結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，亟須簡(jiǎn)化?！氨M管這一架構(gòu)在現(xiàn)行法律框架下是最契合中國(guó)國(guó)情的選擇，但隨著REITs的常態(tài)化發(fā)行，將暴露出更多的問(wèn)題，如基金管理人被置于實(shí)質(zhì)管理人地位，作為發(fā)行人的產(chǎn)業(yè)方僅充當(dāng)?shù)谌劫Y管服務(wù)商的角色，造成產(chǎn)融結(jié)合的短板。此外，還會(huì)產(chǎn)生多重收費(fèi)增加運(yùn)營(yíng)成本、激勵(lì)不相容等方面的問(wèn)題”。

“需要推動(dòng)資產(chǎn)方、管理人和投資者形成良性生態(tài)，通過(guò)優(yōu)化REITs運(yùn)營(yíng)管理安排，厘清各方的管理邊界，建立有針對(duì)性的激勵(lì)約束機(jī)制，充分發(fā)揮和整合好資產(chǎn)方和管理人各自在產(chǎn)業(yè)和金融端的優(yōu)勢(shì)資源與專業(yè)能力?！比A夏基金相關(guān)人士建議。

在底層資產(chǎn)層面，常態(tài)化發(fā)行通知允許發(fā)行公募REITs的資產(chǎn)類型擴(kuò)充到十三個(gè)大類。經(jīng)過(guò)4年的發(fā)展，公募REITs各項(xiàng)資產(chǎn)類型已陸續(xù)實(shí)現(xiàn)“破冰”，但文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施和養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目仍屬市場(chǎng)空白。

談及這類項(xiàng)目在推進(jìn)過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)，陳吉分析稱，文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施的業(yè)務(wù)模式和體制機(jī)制復(fù)雜多樣，更突出的問(wèn)題是大部分知名景區(qū)為世界文化遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝區(qū)、全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，需要構(gòu)建清晰的收益權(quán)以滿足發(fā)行REITs條件。就養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目而言，養(yǎng)老行業(yè)強(qiáng)調(diào)非營(yíng)利性和普惠性，當(dāng)前尚未形成成熟的市場(chǎng)化業(yè)務(wù)模式，且人力成本通常較高，須滿足發(fā)行REITs的強(qiáng)制收益分配要求和穩(wěn)健收益要求。

李一鳴補(bǔ)充道，文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展可能面臨特有的問(wèn)題，如自然景區(qū)內(nèi)的自然資源、歷史文物、宗教資產(chǎn)等通常為國(guó)家或集體所有，在法律上存在轉(zhuǎn)讓限制的問(wèn)題。

今年以來(lái)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的火熱引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，不少產(chǎn)品的溢價(jià)率持續(xù)攀升?！爸饕且蚬糝EITs較高的投資價(jià)值和市場(chǎng)整體供需失衡所導(dǎo)致的?！标惣f(shuō)。

李一鳴認(rèn)為，其背后也反映出公募REITs的投資者教育相對(duì)滯后，個(gè)人投資者對(duì)公募REITs的特點(diǎn)以及長(zhǎng)期配置屬性認(rèn)知模糊，易將其視為短期投機(jī)工具，加劇市場(chǎng)波動(dòng)。市場(chǎng)短期過(guò)熱或?qū)е鹿乐蹬菽舻讓淤Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)不及預(yù)期，可能引發(fā)價(jià)格回調(diào)，投資者須避免追漲殺跌，強(qiáng)化對(duì)公募REITs資產(chǎn)作為長(zhǎng)期配置屬性的認(rèn)知。

四載耕耘，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了從無(wú)到有，到總市值近2000億元的跨越式發(fā)展，未來(lái)發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮蟆！案鶕?jù)海外REITs市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，未來(lái)3至5年中國(guó)公募REITs的發(fā)行數(shù)量和規(guī)模將持續(xù)增長(zhǎng)，隨著資產(chǎn)類別的增加、投資者類型的豐富、新發(fā)和擴(kuò)募的常態(tài)化，以及二級(jí)市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能的不斷完善，公募REITs將成為資本市場(chǎng)中非常重要的投資工具?！比f(wàn)億說(shuō)。

來(lái)源：上海證券報(bào)