近日，河南某地印發(fā)《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》，其中最受關注的一條是，“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售”。加之近期盛傳“我國正考慮對全國住房銷售方式進行重大改革”，引發(fā)期房時代即將過去、現(xiàn)房時代即將到來的猜測。

提到預售制、期房，許多人就頭大甚至避而遠之，主要是因為近幾年房地產(chǎn)行業(yè)陷入流動性危機，問題樓盤頻出，致使購房者信心走低。但客觀而言，預售制與現(xiàn)售制各有優(yōu)缺點。在我國住房建設總量不足、需求快速增長階段，“高杠桿、高周轉”的預售制能有效緩解房企資金壓力，促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。而當房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，預售制弊端逐漸凸顯，“所見即所得”的現(xiàn)售制則更能滿足人們對防風險、提品質的需求。

正是在樓市進入下行周期、諸多項目爛尾造成不良影響的背景下，黨的二十屆三中全會《決定》明確提出改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度。根據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年末以來，全國已有超30個?。ㄊ校┏雠_現(xiàn)房銷售相關政策，明確部分項目進行現(xiàn)房銷售試點。對比此次的“一律實行現(xiàn)房銷售”，以及“期房時代即將過去”的猜測或者說是期待，需要進一步思考的是，中央反復提及的預售制改革，是指全面取消預售制，還是優(yōu)化預售制？如今已有地方擬全面取消預售制，會有多少城市跟進？

可以確定的是，推進現(xiàn)房銷售是中長期趨勢，但短期內(nèi)在全國實行并不現(xiàn)實，相關探索還是要因地制宜、小步走穩(wěn)。關于房地產(chǎn)市場區(qū)域差距，一些地方現(xiàn)房庫存較高，首要任務是解決去化問題；樓市火爆的地方全面推行現(xiàn)房銷售之前，也要考慮現(xiàn)售模式下，開工到銷售的周期從6個月到1年延長至2—3年，帶來的供給減少等問題。有條件的地方探索推行現(xiàn)房銷售，也要精準把控節(jié)奏和力度，注意防范新的風險，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。比如，許多房企已經(jīng)處于資金鏈緊繃狀態(tài)，項目若直接改為現(xiàn)售，回款速度會進一步變慢，反而會加劇爛尾風險。

另外，與預售制適配的政策制度、房企管理方式一時之間也很難扭轉，需要逐步改善。5月7日，金融監(jiān)管總局局長李云澤透露，“將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度”，這一說法之所以引發(fā)關注，很大程度上就是因為，業(yè)內(nèi)人士認為現(xiàn)房銷售或將成為融資制度重點支持領域，現(xiàn)售制下的房企資金難題有望得到解決。若要大面積推廣現(xiàn)房銷售，除了融資，還需要在土地出讓、規(guī)劃報建、交付等方面建立與之相適應的制度，打通現(xiàn)售制的卡點堵點，更好滿足各方期待。

（來源：南方日報）