美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)累計(jì)降息1個(gè)百分點(diǎn)，但房貸利率反而上升了同等幅度。此前關(guān)于2025年利率下降的預(yù)測(cè)似乎正在發(fā)生變化……

最新數(shù)據(jù)顯示，上周美國(guó)抵押貸款利率突破7%，達(dá)到自去年5月初以來的最高水平，延續(xù)了數(shù)月來的上漲趨勢(shì)。這可能令本已面臨房?jī)r(jià)上漲和有限供應(yīng)的潛在購房者感到“壓力山大”，從而進(jìn)一步抑制美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）周三發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至1月10日的一周內(nèi)，30年期抵押貸款的合同利率上漲了10個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到7.09%。這是連續(xù)第五周上漲，使主要住房貸款利率比去年9月份美聯(lián)儲(chǔ)開始降息時(shí)高出近一個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，美聯(lián)儲(chǔ)的政策利率現(xiàn)在比當(dāng)時(shí)低了整整一個(gè)百分點(diǎn)，但抵押貸款利率卻朝著相反的方向發(fā)展。這是因?yàn)榈盅嘿J款利率與美債收益率密切相關(guān)。周二，10年期美債收益率攀升至2023年10月以來的最高水平。自去年12月中旬以來，借貸成本大幅上升，原因包括美國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁、美聯(lián)儲(chǔ)減少降息的可能性，以及市場(chǎng)擔(dān)憂特朗普的政策將導(dǎo)致通脹居高不下。

當(dāng)選總統(tǒng)特朗普將于下周入主白宮，其經(jīng)濟(jì)議程包括延長(zhǎng)2017年的減稅政策，預(yù)計(jì)這將增加數(shù)萬億美元政府債務(wù)。去年，美國(guó)預(yù)算赤字超過1.8萬億美元，是新冠疫情時(shí)代以外的最高水平。由于擔(dān)心實(shí)現(xiàn)2%通脹目標(biāo)的進(jìn)展停滯，以及特朗普提高關(guān)稅和移民限制等政策可能如何影響經(jīng)濟(jì)的不確定性，美聯(lián)儲(chǔ)已暗示今年降息步伐會(huì)放緩。

高昂的房屋融資成本和仍然較高的房屋要價(jià)共同影響了購房的可負(fù)擔(dān)性，令潛在買家望而卻步。許多人認(rèn)為，美國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以能在四十年來最激進(jìn)的美聯(lián)儲(chǔ)貨幣緊縮政策下展現(xiàn)出韌性，部分原因在于大量房主已鎖定超低抵押貸款利率，從而“免疫”于美聯(lián)儲(chǔ)的政策影響。但是，對(duì)于新購房者來說，情況就不同了。

此前關(guān)于2025年利率下降的預(yù)測(cè)似乎正在發(fā)生變化，專家現(xiàn)在預(yù)測(cè)利率降速將會(huì)放緩，但不一定會(huì)大幅下降。這可能會(huì)使房屋負(fù)擔(dān)能力成為2025年持續(xù)存在的問題。

Bankrate首席金融分析師、CFA格雷格·麥克布萊德 （Greg McBride）表示：

“30年期固定抵押貸款利率均值將在一年中的大部分時(shí)間里維持在6%左右，會(huì)短暫飆升至7%以上，但永遠(yuǎn)不會(huì)低于6%……持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及對(duì)通脹和政府債務(wù)的擔(dān)憂將使抵押貸款利率保持在高位?！?/p>

不過，根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)，美國(guó)的住房庫存最近實(shí)際上一直在改善，截至2024年11月末的供應(yīng)量可滿足3.8個(gè)月的需求。雖然這仍低于平衡市場(chǎng)通常所需的5至6個(gè)月，但與一年前相比已顯著提高17.7%。

NAR的現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)實(shí)際上在去年秋季出現(xiàn)了自2021年以來的首次增長(zhǎng)。雖然2024年許多買家預(yù)計(jì)抵押貸款利率會(huì)下降，但仍持觀望態(tài)度，看來人們的態(tài)度可能正在改變。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云 （Lawrence Yun）曾表示：“房屋銷售勢(shì)頭正在增強(qiáng)?！?“隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增加就業(yè)機(jī)會(huì)、住房庫存較一年前增加以及消費(fèi)者習(xí)慣抵押貸款利率在6%至7%之間的新常態(tài)，更多買家進(jìn)入市場(chǎng)?！?/p>

盡管如此，2025年買房仍可能會(huì)很困難。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家塞爾瑪·赫普（Selma Hepp）表示：

“2025年抵押貸款利率上升的前景表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)將繼續(xù)受到挑戰(zhàn)……缺乏承受能力和鎖定效應(yīng)的持續(xù)將使賣家保持觀望?！保▉碓矗盒吕素?cái)經(jīng)）