大手筆拿地的中海地產(chǎn)，為2025年北京市場留足了想象空間。2024年北京土拍市場共有3宗地塊成交額超過百億元，其中兩宗被中海地產(chǎn)收入囊中。但在豪擲巨資拿地的同時，中海地產(chǎn)也面臨著部分項目去化不足、口碑下滑的困境。盡管中海地產(chǎn)在北京的首個“玖序”系列高端住宅項目中海京華玖序開盤即大賣，但其他項目的銷售情況卻不盡如人意。一些項目更是因品質(zhì)、配套不佳而遭遇購房者維權(quán)，導(dǎo)致去化不及預(yù)期。

隨著市場競爭的加劇和購房者需求的提升，產(chǎn)品力已成為房企破局的關(guān)鍵。中海地產(chǎn)能否憑借兩宗百億地塊的助力，打造出更高品質(zhì)的產(chǎn)品，從而扭轉(zhuǎn)項目去化困境，成為業(yè)界關(guān)注的焦點。

獨攬兩宗百億地塊

中海地產(chǎn)獨攬兩宗超百億元地塊，成為2024年北京土拍市場最大的亮點。2024年北京土拍市場共有3宗超百億元地塊，除去在6月13日被中建智地聯(lián)合體拿下的“酒仙橋+前葦溝+中關(guān)村”地塊外，其余兩宗均被中海地產(chǎn)收入囊中。

從地塊數(shù)量來看，中海地產(chǎn)在2024年拿地數(shù)量為近三年最低。2022年和2023年，中海地產(chǎn)分別在北京摘得7宗和5宗地塊，同比減少57.14%及40%。

在2022年及2023年高土儲的基礎(chǔ)上，中海地產(chǎn)在2024年初拿地格外謹慎。2024年上半年，中海地產(chǎn)除了在“大本營”石景山再度以57.5億元落子，摘得石景山首鋼園地塊外，直至10月份未曾競得任何一宗地塊。

但隨著地塊出讓條件的優(yōu)化調(diào)整，中海地產(chǎn)在2024年四季度一改此前謹慎拿地的態(tài)度，連奪兩宗百億地塊。僅半個月的時間，中海地產(chǎn)便分別以153.32億元和110.54億元，成功摘得朝陽區(qū)“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊及豐臺區(qū)萬泉寺地塊。其中，“酒仙橋+小紅門+十八里店”交易額更是刷新了北京土拍市場的最高總價紀(jì)錄。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，中海地產(chǎn)新獲取的位于二環(huán)的萬泉寺地塊，可以與現(xiàn)有在售的三四五環(huán)項目形成環(huán)線和產(chǎn)品的差異化區(qū)隔。新獲取的兩宗百億元地塊都可以起到補足現(xiàn)有貨值中欠缺的產(chǎn)品類型和地段，構(gòu)建差異化的產(chǎn)品供應(yīng)梯隊的作用。通過這樣的布局，中海地產(chǎn)能夠在市場競爭中覆蓋各類產(chǎn)品和客群，實現(xiàn)多元齊發(fā)，滿足銷售額和回款需求。

單宗超百億元的地塊在報名環(huán)節(jié)就已經(jīng)令眾多資金不足的房企望而卻步。在業(yè)內(nèi)人士看來，這背后除了穩(wěn)健的資金流支撐，更大的原因則與地塊出讓條件的優(yōu)化調(diào)整有著密不可分的聯(lián)系。

其中，“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊在出讓條件中將酒仙橋、十八里店地塊建筑高度局部提高至80米；降低十八里店朝陽港地塊配建規(guī)模等，在保證房企利潤空間前提下，減輕商業(yè)運營壓力，幫助資金快速回籠。

中海地產(chǎn)摘得的另一宗萬泉寺地塊，則為近三年北京土拍市場首次出現(xiàn)的不限價地塊。這也意味著未來房企可以自主決定房源價格，有效保證房企利潤。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，隨著樓市政策調(diào)整力度加大，樓市止跌回穩(wěn)的趨勢愈發(fā)明顯。中海地產(chǎn)能夠動用巨額資金拿地，除了銷售回款超出市場預(yù)期外，更源于其對房地產(chǎn)市場的堅定信心以及對未來房價上漲的樂觀預(yù)期。

部分項目去化不足20%

大手筆拿地的中海，在2024年并不好過。

中海地產(chǎn)在北京多個項目存在去化率低的情況。2023年10月，中海地產(chǎn)以54.4億元競得的豐臺區(qū)地鐵9號線郭公莊地塊，后續(xù)打造出中海豐和叁號院項目。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，截至2025年1月6日，412套批準(zhǔn)銷售的房源中，僅售出60套，去化率僅為14.56%。

除此之外，中?！す镯椖康娜セ式刂?025年1月6日則僅有6.75%。

在存在諸多不利因素的情況下，中海·公元里的價格卻仍高于同區(qū)域其他房企。從北京市住建委官網(wǎng)顯示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，截至2025年1月6日，中?！す锖灱s房源的均價約為6.24萬元/平方米，而配套及周邊環(huán)境更加成熟的西紅門片區(qū)，新盤項目價格也多為6.1萬元/平方米左右，綜合考慮性價比之后，購房者則會優(yōu)先考慮其他區(qū)域新房項目。

此外，截至2025年1月6日，中海學(xué)府里及中海寰宇天下|天鏡項目的去化率也僅為38.06%和17.28%。在新開盤的項目中也僅有中海永定玖里項目去化率尚可，達到44.2%。

郭毅認為，對于去化不及預(yù)期的項目來說，可能仍處于發(fā)展階段，需要中海地產(chǎn)進一步投入資源，促進片區(qū)發(fā)展，以提升市場接受度和需求。這些項目勢必需要時間醞釀，未來有望逐漸實現(xiàn)去化并收獲成果。

項目去化不足的另一面，是中海地產(chǎn)在交付方面存在諸多問題，也導(dǎo)致在購房者心中口碑直線下滑。

例如2024年8月28日，有位自稱是中海匯德里購房者的網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴，樓盤出現(xiàn)樓體滲漏、樓盤建設(shè)進度拖沓、空調(diào)外機格柵設(shè)計漏洞改進等問題。此外，還有媒體報道稱，中海京叁號院項目被指存在“偷換沙盤”“園林減配”等問題，石景山中海長安譽被投訴存在“簽不平等條款”及“外立面施工事故”等問題。

一些社交平臺上，也有購房者對于中海地產(chǎn)北京項目存在的減配、后期維護難、屋頂漏水等問題進行維權(quán)。

產(chǎn)品力成破局關(guān)鍵

購房者對中海地產(chǎn)多個項目維權(quán)，部分品質(zhì)、配套不佳的項目，以及去化不及預(yù)期的情況發(fā)生，也真實地反映出購房者對于房源品質(zhì)的需求在提升。在購房者需求提升、市場風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變之下，提升產(chǎn)品力破局項目去化難的問題，也正逐漸成為房企的共識。

2024年6月，位于南二環(huán)、中海地產(chǎn)在北京的首個“玖序”系列高端住宅項目中海京華玖序，開盤即大賣62億元。經(jīng)歷了6個月的銷售，截至2025年1月6日，中海京華玖序已簽約套數(shù)241套，去化率達74.15%，成交均價高達17.52萬元/平方米，成交金額超75.57億元。這或許也是中海獨攬兩宗百億地塊的底氣。

謝逸楓表示，高端住宅項目的高去化，也顯示出在主流城市、主流地段推出主流高端產(chǎn)品策略的成功。從產(chǎn)品類型銷售去化比例及金額來看，高端產(chǎn)品不僅銷售回款迅速，而且去化率遠高于樓盤配套不完善、定價偏高的普通商品住房。

近兩年眾多房企將產(chǎn)品力視為扭轉(zhuǎn)項目去化困境的關(guān)鍵。例如，昔日以保障房聞名的金隅集團，在2024年摘得十八里店地塊后，并未延續(xù)熟悉的剛需房產(chǎn)品路線，而是打造首個高端產(chǎn)品系“北京隅”，劍指高端住宅市場；金茂推出首座璞系產(chǎn)品，地塊案名為璞逸豐宜；保利發(fā)展則推出“天悅?cè)撕汀彼拇螽a(chǎn)品系中最高端的產(chǎn)品系列之一天珺序列——保利建工·嘉華天珺。

易居研究院副院長嚴躍進則提醒稱，房企推進高端化住宅需積極且科學(xué)，過度追求高端化，如戶型設(shè)計過大等，可能違背當(dāng)?shù)厥袌鲆?guī)律和限制?？茖W(xué)推進高端化才能助力企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)品上形成強大的影響力。

早在2024年初，住建部就曾喊話房企：“今后要拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)，誰能抓住機遇轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子，提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來?！?/p>

謝逸楓認為，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)也將成為2025年房地產(chǎn)市場助力房企在競爭中脫穎而出的關(guān)鍵。同時，要通過提升軟性服務(wù)，為購房者提供更多優(yōu)質(zhì)體驗，從而維護并吸引更多客戶。此外，房企還應(yīng)從品牌和形象上給予更多關(guān)注，維護好品牌形象，提高公眾對房企及其產(chǎn)品的認知度，同樣是實現(xiàn)2025年成功破局的重要因素。

（來源：北京商報）