全球新一輪房地產(chǎn)熱潮正在到來嗎？

根據(jù)研究機構(gòu)——絕對策略研究（Absolute Strategy Research）的數(shù)據(jù)顯示，4月，全球房價指數(shù)普漲，美國房價同比上漲6.5%，澳大利亞房價上漲5%，葡萄牙房價也飆升。在其他國家，盡管多年高利率，市場表現(xiàn)也出人意料地強勁。

綜合來看，美國、澳大利亞和歐洲部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場似乎已經(jīng)擺脫了利率上漲的影響。

牛津經(jīng)濟研究院在近期一份報告中發(fā)現(xiàn)，發(fā)達經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場似乎相對安然地躲過了上一次泡沫通縮。所有主要住房市場的價格都高于疫情前。

總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI）集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對筆者表示：4月，美國房價同比上漲了6.5%。盡管高利率和購房成本高昂，但仍然無法撼動房價。原因在于房主并不急于低價出售房產(chǎn)，市場上房源稀缺，購房者沒有太多選擇，更難以討價還價。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對筆者表示，美國通貨膨脹率已經(jīng)下降，市場預(yù)期美聯(lián)儲在2024年將降息。目前美國按揭貸款利率從近8%的高點降至7%以下。

抵押貸款利率再次走低

美國抵押貸款銀行家協(xié)會6月19日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上周美國抵押貸款利率自今年3月以來首次降至7%以下。

具體而言，在截至6月14日的一周內(nèi)，美國30年期固定抵押貸款合同利率下降至6.94%。5年期可調(diào)整利率抵押貸款利率下跌至6.27%，為2月以來的最低水平。

牛津經(jīng)濟研究院的研究顯示，抵押貸款利率似乎在2023年11月達到頂峰，但隨后的通脹走勢令人失望，挫傷了市場對政策放松的預(yù)期。這阻止了抵押貸款利率的進一步下降，甚至促使一些抵押貸款利率再次上升?，F(xiàn)在看來，盡管抵押貸款利率下降的步伐尚未加快，但幾乎可以肯定的是，抵押貸款利率的下降將持續(xù)下去。

這意味著，即使服務(wù)業(yè)通脹依然頑固，甚至可能在租金的支撐下持續(xù)整個夏季，也不會重現(xiàn)2023年底市場利率下降預(yù)期落空的情況。

牛津經(jīng)濟研究院認(rèn)為，夏季可能會有更多令決策者失望的數(shù)據(jù)，但市場利率不太可能再次出現(xiàn)2023年11月的情況。當(dāng)時，包括抵押貸款利率在內(nèi)的市場利率在政策降息的預(yù)期下果斷下行。一旦發(fā)現(xiàn)降息不會來得那么快，而且幅度可能也不會那么大，這種趨勢就會逆轉(zhuǎn)，抵押貸款利率又開始上升。

自4月份以來，市場對未來18個月的政策利率預(yù)期趨于穩(wěn)定，尤其是在6月-9月的部分，這表明即使令人失望的數(shù)據(jù)延長了決策者的鷹派立場，抵押貸款利率現(xiàn)在也不太可能再次上升。

陳躍武對筆者表示，他個人認(rèn)為，在美聯(lián)儲年內(nèi)如市場預(yù)期開始降息之后，房貸利率將進一步大幅下降，促進美國房地產(chǎn)市場的快速增長。

安薩里對筆者解釋道，目前大部分美國房主的按揭利率低于當(dāng)前水平，且還款期長達30年，因此他們并不擔(dān)心利率上升，反而因高利率增加了財富。

“對于購房者，經(jīng)紀(jì)人反映他們選擇租房等待按揭利率下調(diào)至可承受水平，但可以預(yù)見，一旦利率下調(diào)，眾多買家將會集中入市，房價將再度攀升?！彼忉尩溃壳懊绹?jīng)濟表現(xiàn)強勁，失業(yè)率屢創(chuàng)新低，勞工時薪高企，合法與非法移民不斷涌入。預(yù)計短期內(nèi)美國樓市難以“退熱”。

調(diào)整只是減少了房價峰值

房地產(chǎn)市場的情況是否已經(jīng)明朗？也許是，但情況比這更復(fù)雜。

此前在發(fā)達經(jīng)濟體中，由于人們在疫情中尋求更大居住空間，房價飆升。疫情結(jié)束后，更高的利率和抵押貸款成本讓人們擔(dān)心自己的住房支出，房價隨之下降了一段時間。

不過，牛津經(jīng)濟研究院的研究發(fā)現(xiàn)，即便如此，主要發(fā)達經(jīng)濟體的住房市場仍高于疫情前水平，最近的調(diào)整只是減少了峰值而已。除了德國之外，大多數(shù)市場正在經(jīng)歷緩慢但穩(wěn)定地增長。

牛津經(jīng)濟研究院的研究發(fā)現(xiàn)，目前雖然房價收入比（price-to-income ratios）已接近2008年金融危機前的水平，但房價租金比（price-to-rent ratios）仍遠(yuǎn)高于疫情前水平，這可能預(yù)示著房價即使不會完全回落，也仍有緩和的空間，但同時也警示著房租有可能繼續(xù)以比往常更快的速度上漲，從而加劇服務(wù)業(yè)通脹回落緩慢的問題。

同樣，所有主要發(fā)達經(jīng)濟體住房市場的房價租金比都遠(yuǎn)高于長期平均水平，但加拿大、新西蘭和德國等國目前的房價租金比水平甚至高于疫情后的平均水平。

美國是房價租金比保持歷史高位的國家之一，加拿大、新西蘭和西班牙也是如此，盡管西班牙在金融危機前出現(xiàn)了較大的房價租金失衡。

牛津經(jīng)濟研究院認(rèn)為，在服務(wù)業(yè)通脹高企且具有黏性的背景下，這可能會令人擔(dān)憂，而服務(wù)業(yè)通脹在很大程度上是由租金和住房服務(wù)主導(dǎo)的。

以澳大利亞為例，安薩里對筆者舉例道，“疫情以來，澳大利亞人口迅速增長。2020年前，澳大利亞每年的凈移民人數(shù)約為16萬人，2022年增加到18.4萬人，2023年超過40萬人?！?/p>

他解釋道，但澳大利亞的住房供應(yīng)卻沒有跟上。在各大城市租房非常困難，購房成本也比以往任何時候要高。

同時，在大多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體中，名義工資增長逐漸放緩，但實際工資增長并不低迷，且遠(yuǎn)高于長期趨勢。

美國幾乎是唯一一個實際工資增速明顯放緩的主要發(fā)達經(jīng)濟體，盡管最新數(shù)據(jù)喜憂參半，但仍顯示工資增速有所回升。與此同時，加拿大、英國和德國的工資仍在緩慢增長，而日本則剛剛結(jié)束了一輪工資談判，取得了三十多年來最高的5.28%的工資增長率。

此外，在幾個主要市場，抵押貸款拖欠率一直在溫和上升。變化仍然相當(dāng)小且有限，但這是在十多年持續(xù)改善之后出現(xiàn)的上升。在英國，拖欠抵押貸款（逾期30天以上還款）的比例目前為1.28%，高于2022年第三季度0.78%的低點，但遠(yuǎn)低于2009年的3.64%。一些歐洲國家的情況與此類似，而在美國，單戶住宅的抵押貸款逾期率仍然極低，但多戶住宅的逾期率有所上升。

牛津經(jīng)濟研究院認(rèn)為，加上已經(jīng)開始的抵押貸款利率下降進程，這應(yīng)該足以維持健康的房地產(chǎn)市場。然而，這意味著租金可能會繼續(xù)逐步減速，從而使服務(wù)業(yè)和總體通脹率在更長時間內(nèi)保持較高水平。（來源：第一財經(jīng)）