在二手房供應(yīng)短缺之際，美國(guó)新房需求得到部分支撐。

當(dāng)?shù)貢r(shí)間2月26日，美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)1月新屋銷(xiāo)售環(huán)比增長(zhǎng)1.5%，同比增長(zhǎng)1.8%，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后為年化66.1萬(wàn)戶(hù)，低于預(yù)期的68.4萬(wàn)戶(hù)。此外，1月新房供應(yīng)量攀升至45.6萬(wàn)套，為一年多來(lái)的最高水平。

房?jī)r(jià)方面也喜憂(yōu)參半。美國(guó)1月新屋價(jià)格中位數(shù)為42.07萬(wàn)美元，同比下降2.6%，連續(xù)五個(gè)月走低。不過(guò)，隨著建筑商減少包括降價(jià)在內(nèi)的刺激措施，價(jià)格下降速度較此前有所放緩。

從種種跡象來(lái)看，美國(guó)樓市的“冬天”仍未過(guò)去。居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里（KashifAnsari）分析稱(chēng)，開(kāi)年第一個(gè)月美國(guó)樓市就遇到了寒冬，房貸利率有所反彈，給去年年底一度躍躍欲試的買(mǎi)家們澆了一盆冷水，高首付和高月供使剛需無(wú)法“上車(chē)”。市場(chǎng)認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)首次降息至少要等到年中，今年樓市“小陽(yáng)春”或?qū)檴檨?lái)遲。

二手房供應(yīng)短缺支撐新房需求

盡管美國(guó)1月新屋銷(xiāo)售增幅低于預(yù)期，但二手房供應(yīng)短缺仍是市場(chǎng)關(guān)鍵支撐。

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)1月成屋銷(xiāo)售總數(shù)年化400萬(wàn)戶(hù)，高于預(yù)期的397萬(wàn)戶(hù)和去年12月的378萬(wàn)戶(hù)。1月成屋銷(xiāo)售環(huán)比上漲3.1%，為近一年來(lái)最大漲幅。

截至1月底，有101萬(wàn)戶(hù)待售房屋，較2023年同期增加3.1%。按照目前的銷(xiāo)售速度計(jì)算，需要約3個(gè)月的時(shí)間消耗市場(chǎng)上的供應(yīng)量，遠(yuǎn)低于5個(gè)月的庫(kù)銷(xiāo)比，暗示市場(chǎng)供應(yīng)緊張。

當(dāng)前美國(guó)房貸成本仍是兩年前的兩倍，這讓許多已經(jīng)鎖定低利率貸款的業(yè)主不愿出售房屋，因此市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量低于正常水平。在供應(yīng)短缺推動(dòng)下，1月售出成屋的中位價(jià)為37.91萬(wàn)美元，同比上漲5.1%，創(chuàng)下1月同期歷史最高。

此外，1月份首次購(gòu)房者占28%，而歷史上首次購(gòu)房者一般占市場(chǎng)的40%左右，這表明許多剛需被擠出市場(chǎng)。對(duì)比來(lái)看，高利率下全款買(mǎi)房能省下巨額利息，1月全款買(mǎi)房占總銷(xiāo)售的32%，為近十年最高。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家LawrenceYun表示，雖然房屋銷(xiāo)售仍大幅低于幾年前，但1月份的月度增長(zhǎng)是供應(yīng)和需求增加的開(kāi)始。與去年晚些時(shí)候相比，購(gòu)房者正在利用相對(duì)較低的房貸利率。中等價(jià)位的房屋出現(xiàn)多個(gè)買(mǎi)家很常見(jiàn)，許多房屋仍然在一個(gè)月內(nèi)售出。

從地區(qū)來(lái)看，美國(guó)所有四個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)上漲，有16%的房屋最終售價(jià)高于標(biāo)價(jià)。同時(shí)一些地區(qū)仍面臨不小挑戰(zhàn)，安薩里舉例稱(chēng)，此前佛羅里達(dá)是投資者熱衷的地區(qū)之一，疫情期間這里的房?jī)r(jià)大漲，但現(xiàn)在風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，疫情期間從昂貴的大城市搬到這里的一些員工不得不回到大城市辦公樓上班，相當(dāng)數(shù)量的佛州海景房或?qū)⒋蛘凵鲜?，尋找買(mǎi)家接盤(pán)。

美國(guó)樓市能否迎來(lái)“小陽(yáng)春”？

隨著利率高企，買(mǎi)家觀望，賣(mài)家惜售，過(guò)去一年多美國(guó)樓市幾乎陷入深入凍結(jié)狀態(tài)，同時(shí)有限的房屋供應(yīng)使得房?jī)r(jià)仍然居高不下。美國(guó)樓市今年還能迎來(lái)“小陽(yáng)春”嗎？

位于華盛頓的EvergreenProperties（長(zhǎng)榮地產(chǎn)）副總經(jīng)理陳宏明表示，現(xiàn)在市場(chǎng)上的房屋數(shù)量還是偏少，利率鎖定效應(yīng)還在影響換房，人們很難放棄此前鎖定的3%房貸利率，如今7%左右的房貸利率導(dǎo)致月供飆升，換房可能會(huì)不堪負(fù)擔(dān)。不過(guò)，由于市場(chǎng)上的房屋庫(kù)存不足，今年春天部分房源加價(jià)和搶房的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)。

一方面，由于房屋建筑商和買(mǎi)家利用今年年初較低的按揭貸款利率，美國(guó)1月份新房銷(xiāo)量小幅上升，按揭貸款利率下降提振了房屋建筑商的信心，也推動(dòng)了市場(chǎng)銷(xiāo)售，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在2024年迎來(lái)了良好的開(kāi)局。另一方面，由于美聯(lián)儲(chǔ)并不急于降息，房貸利率近來(lái)再次上升，這可能會(huì)令房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭曇花一現(xiàn)。

高企的房貸利率意味著未來(lái)潛在的“小陽(yáng)春”岌岌可危。美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）2月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2月16日當(dāng)周，美國(guó)30年期固定抵押貸款合同利率上升19個(gè)基點(diǎn)至7.06%，自去年12月初以來(lái)首次躍升至7%以上，也是去年10月以來(lái)最大單周漲幅。

在安薩里看來(lái)，新建的多戶(hù)出租房值得投資者留意。疫情期間的低利率讓很多開(kāi)發(fā)商在這個(gè)領(lǐng)域啟動(dòng)了大批項(xiàng)目，今明兩年將建成入市。但由于近年貸款利率高漲，開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖便不再開(kāi)發(fā)這類(lèi)項(xiàng)目，所以這批房型的供應(yīng)在2026年以后將告罄?，F(xiàn)在美國(guó)年輕一代的租房意愿為歷史最高，他們跟前幾代人不一樣，認(rèn)為租房可以接受。

高房?jī)r(jià)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)

盡管美國(guó)樓市面臨高利率巨大壓力，但緊俏的供應(yīng)仍讓房?jī)r(jià)保持在相對(duì)高位。

在高利率和高房?jī)r(jià)雙重沖擊下，買(mǎi)房難催生了租房熱，樓市降溫不及預(yù)期產(chǎn)生了一系列連鎖反應(yīng)。PIMCO（品浩）董事總經(jīng)理兼經(jīng)濟(jì)學(xué)家TiffanyWilding分析稱(chēng)，盡管最近30年期固定利率抵押貸款從去年10月約8%的峰值降至目前略高于7%的水平，但在美國(guó)購(gòu)房的可負(fù)擔(dān)性仍然很低。隨著越來(lái)越多買(mǎi)不起房的人選擇租房，房租應(yīng)該會(huì)持續(xù)走高。

Wilding還表示，單戶(hù)獨(dú)立式住房供應(yīng)不足，買(mǎi)不起房的家庭正被迫轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，業(yè)主等值租金可能要到2025年才能更充分地反映后疫情時(shí)期租賃市場(chǎng)的水平。

需要警惕的是，核心消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)最大組成部分是業(yè)主等值租金，占比達(dá)24%。Wilding預(yù)計(jì)，未來(lái)業(yè)主等值租金或會(huì)繼續(xù)放緩，但發(fā)展路徑可能會(huì)比許多人預(yù)期的要緩慢、崎嶇，就像1月份業(yè)主等值租金意外飆升一樣。

展望未來(lái)，Wilding分析稱(chēng)，業(yè)主等值租金的高企或?qū)е峦洸粫?huì)迅速回落至美聯(lián)儲(chǔ)2%的目標(biāo)，這也有可能推遲美聯(lián)儲(chǔ)降息的時(shí)間表，降息的速度或比市場(chǎng)目前預(yù)期的更慢。

芝商所美聯(lián)儲(chǔ)觀察工具顯示，美聯(lián)儲(chǔ)最早6月才會(huì)降息，而且并非板上釘釘，概率約為60%。與此同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)今年美聯(lián)儲(chǔ)全年降息的次數(shù)已經(jīng)暴跌至3次，和美聯(lián)儲(chǔ)點(diǎn)陣圖的預(yù)測(cè)已經(jīng)基本持平。

（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）