隨著全球央行提高利率以抑制通脹，許多經(jīng)濟(jì)體的房價(jià)相比加息周期早期已有所降溫。

根據(jù)國際基金貨幣組織（IMF）的研究，2023年上半年，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的抵押貸款利率比上一年攀升了2個(gè)百分點(diǎn)以上，這導(dǎo)致2023年上半年瑞典、新西蘭、加拿大、德國和澳大利亞的實(shí)際房價(jià)跌幅超過10%。相比之下，日本、泰國和馬來西亞等亞洲經(jīng)濟(jì)體則表現(xiàn)不錯(cuò)。

2024年，發(fā)達(dá)和新興經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場會(huì)如何變化？

美國：從冰火兩極中恢復(fù)正常

根據(jù)美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美的數(shù)據(jù)，進(jìn)入2023年后，受美聯(lián)儲(chǔ)加息影響，美國30年期抵押貸款利率持續(xù)攀升，至10月底達(dá)到7.79%的頂點(diǎn)。

在此背景下，原本火熱的“春季購房季”變得沉默，房屋庫存全年保持在歷史低位，銷售量急劇下降。在低供應(yīng)量和低需求量的組合下，美國房價(jià)仍然堅(jiān)挺，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)數(shù)據(jù)顯示，去年6月，美國房價(jià)中位數(shù)達(dá)到42.5萬美元的峰值。

但按揭利率從去年11月起開始滑落。截至1月11日當(dāng)周，美國30年期抵押貸款利率為6.66%。根據(jù)標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller的最新全美房價(jià)指數(shù)，美國2023年11月份房價(jià)同比攀升5.2%。按揭負(fù)擔(dān)的減少會(huì)讓美國房地產(chǎn)市場恢復(fù)活躍嗎？

總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對筆者稱：“按揭利率的調(diào)低讓更多買家心動(dòng)，但還沒低到讓房主心動(dòng)到把房子掛牌，買家多了，但房源并沒增加，因此房價(jià)再次上漲。全美大部分房主當(dāng)前背負(fù)的按揭利率低于3%，一般來看，利率要降到4%~5%才會(huì)被視為正常，而現(xiàn)在市場判斷利率要到2025年才可能會(huì)調(diào)低到這個(gè)幅度。”

波士頓房產(chǎn)科技公司美吉居（GeoHomeUS)聯(lián)合創(chuàng)始人楊曉雯也認(rèn)為，房貸利率下調(diào)的影響已經(jīng)開始顯現(xiàn)。但由于美國房市90%的房主貸款利率低于6%，房主賣房動(dòng)力仍然不高，2024年即便美國經(jīng)濟(jì)放緩，全美房市也沒有太多下降空間。

“行業(yè)從業(yè)者感到，需要降價(jià)求售的房屋數(shù)量有所減少。數(shù)據(jù)顯示，2024年1月初貸款申請量比去年12月最后一周增加了10%，說明購房者已經(jīng)開始準(zhǔn)備進(jìn)入市場?！睏顣增┠闷渌诘牟ㄊ款D地區(qū)舉例稱，“今年冬天，波士頓市場上基本沒有正現(xiàn)金流的居住房產(chǎn)。許多年年買入的房地產(chǎn)市場資深投資者紛紛抱怨，剛剛過去的冬天，他們咬牙出了高價(jià)，仍然都被賣主干脆拒絕。現(xiàn)金仍然在賬戶里，找不到合適的投資標(biāo)的?！?/p>

安薩里預(yù)計(jì)，美國2022年樓市交易火熱，2023年的“冷淡”與之形成了鮮明對照，而2024年可能會(huì)是一個(gè)樓市相對“正?！钡哪攴荨Q言之，交易量將上升，更多房主會(huì)掛牌，更多買家將出手，部分地區(qū)樓價(jià)會(huì)下降。

“有機(jī)構(gòu)預(yù)測全美房價(jià)漲幅會(huì)低于2023年。對于苦于可負(fù)擔(dān)性的剛需買家來說，2024年是一個(gè)有盼頭的年份?！卑菜_里說，“對于亞洲買家，疫情三年美國樓市的大熱，已使他們重新把注意力從東南亞轉(zhuǎn)移到了美國。我們看到疫情前在美國買了房的人，目前已發(fā)現(xiàn)他們的美國房產(chǎn)價(jià)值漲了不少?！?/p>

日本：日元疲軟下的投資機(jī)會(huì)

過去一年，由于日本央行維持超寬松貨幣政策，再加上日元疲軟，日本房地產(chǎn)行業(yè)受到了投資者的青睞。

房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行（JLL）日本資本市場研究總監(jiān)名藤浩司（音譯，Koji Nato）稱，2023年第一季度，外國投資者對日本房地產(chǎn)市場的投資額比一年前翻了一番，達(dá)到20億美元。該公司在一份報(bào)告中提到：“日本的房地產(chǎn)交易活動(dòng)是今年全球最強(qiáng)勁的，人們普遍認(rèn)為利率政策使日本的房地產(chǎn)保持了韌性?！?/p>

安薩里也認(rèn)為，日本是2023年全球樓市的少數(shù)幾個(gè)亮點(diǎn)之一。他解釋稱：“去年三季度，日本樓價(jià)同比漲11%。日本是唯一維持低利率的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，去年日元貶值，外國買家的購買力因而增強(qiáng)，而外國人在日本購房也無限制，這些因素讓日本去年也成了國際房產(chǎn)投資的主要目標(biāo)國之一?！?/p>

去年10月，日本央行在一份關(guān)于金融體系的季度報(bào)告中說，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款持續(xù)增長，這主要是為了滿足外國投資者的需求。日本央行表示，在經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)行業(yè)的熱圖中，房地產(chǎn)市場已顯示出過熱的信號。

根據(jù)日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所（REEI）的報(bào)告，由于需求增加，去年上半年，東京市中心新建公寓的平均價(jià)格增至創(chuàng)紀(jì)錄的1.296億日元（約合86.3萬美元）?？偛课挥趥惗氐姆康禺a(chǎn)咨詢公司萊坊（Knight Frank）在其2023年度財(cái)富報(bào)告中稱，擁有100萬美元的買家可以在東京購買60平方米的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，幾乎是紐約或新加坡的兩倍大。

專注服務(wù)外國人投資日本房產(chǎn)的日本華房地產(chǎn)（Japan Hana Real Estate)創(chuàng)始人、首席執(zhí)行官胡凱淇（Glass Wu）也對第一財(cái)經(jīng)記者反映，東京的公寓新房均價(jià)去年已超過了史上的房價(jià)高峰。“在東京市中心，近年新出現(xiàn)了幾座頂級豪宅，有的每套價(jià)格高達(dá)人民幣5、6千萬元一套，已堪比曼哈頓中央公園邊的塔樓，買家有日本人也有外國人，也不乏中國買家?！彼Q。

“日本將在2025年舉辦世博會(huì)，這都是最近外國投資者找房時(shí)常提到的?！焙鷦P淇透露，“我們最近服務(wù)于幾家中國的上市公司，他們看好日本旅游業(yè)投資機(jī)會(huì)，我們在幫他們找有100個(gè)房間左右的酒店，而這類資產(chǎn)現(xiàn)在市面上剩下的不算多了?！?/p>

安薩里也表示，日本在居外IQI詢盤排名上長期居前10名?！?024年，日本的物流中心和酒店等商業(yè)地產(chǎn)，以及東京和大阪市中心的住宅，將越來越吸引外國機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人買家?！彼Q。

東南亞：政府出臺(tái)措施調(diào)控

亞洲開發(fā)銀行（ADB）在最近的一份報(bào)告中預(yù)計(jì)，2024年東南亞地區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）將增長4.7%，高于2023年的4.3%。 IMF也預(yù)測，東盟地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率為4.6%。安薩里認(rèn)為，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)和外國直接投資的涌入將支撐該地區(qū)的樓市。

但該地區(qū)的政府也正出臺(tái)政策調(diào)控樓市。

根據(jù)新加坡市區(qū)重建局（URA）公布的數(shù)據(jù)，2023年第四季度，新加坡私人住宅物業(yè)指數(shù)與2022年同期相比上漲了6.73%，此前2023年第三季度、第二季度和第一季度的同比漲幅分別為4.37%、7.46%和11.44%。而從2016年到2022年，新加坡的住宅房地產(chǎn)價(jià)格累計(jì)上漲了37.5%（按通脹率調(diào)整后為22.2%）。

過熱的房地產(chǎn)市場促使新加坡政府不得不出臺(tái)一系列樓市調(diào)控政策，這導(dǎo)致新加坡的房地產(chǎn)需求持續(xù)下降。URA的數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，包括新售、轉(zhuǎn)售在內(nèi)的房屋銷售總量同比大幅下降19.6%，2022年全年則大幅下降34.8%。

摩根士丹利（Morgan Stanley）在去年11月份的一份報(bào)告中稱，新加坡私人住宅價(jià)格七年來的歷史性漲勢已接近尾聲，2024年新加坡房價(jià)可能會(huì)下降3%，而且這種低迷可能會(huì)持續(xù)兩年之久。

相比之下，安薩里稱：“近期泰國政府頻出各種舉措吸引外國游客與長居者，再加上新加坡的樓價(jià)越發(fā)高不可攀，不少普通買家將回歸泰國?！?/p>

新加坡悅榕集團(tuán)（Banyan Group)房產(chǎn)渠道總監(jiān)（中國區(qū)負(fù)責(zé)人）張丹丹也對第一財(cái)經(jīng)記者表示，最新中泰永久免簽的消息可能會(huì)提振泰國市場?！俺藴嘏臍夂蚝吐糜危﹪酿B(yǎng)老、醫(yī)療和教育的相對優(yōu)勢，決定了其房產(chǎn)對外國特別是亞洲買家將有持續(xù)的吸引力。”她稱。

此外，安薩里稱，馬來西亞今年將再度優(yōu)化其第二家園長期居留計(jì)劃，這對外國買家將有很大吸引力。馬來西亞也是唯一外國人可以擁有土地的東南亞國家。（來源：第一財(cái)經(jīng)）