租購并舉再提速。日前，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，從加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面，提出金融支持住房租賃市場的17條具體舉措。

房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，住房租賃不再是房地產(chǎn)“配角”。當前，我國住房發(fā)展從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足：從數(shù)量上看，城鎮(zhèn)戶均住房已超過1套，居民基本住房需求已得到滿足；然而從結(jié)構(gòu)上看，還存在住房分配不均等問題，保障性住房供給不足、大城市房價過高、新市民青年人住房困難等問題仍然存在?！兑庖姟窂娬{(diào)，“金融支持住房租賃市場發(fā)展應突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應”，不僅利于擴大租賃住房有效供給，也能加快推進租購并舉、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

但由于住房租賃行業(yè)周期長、利潤較低，銀行放貸意愿不高，住房租賃企業(yè)面臨融資成本高、融資渠道窄的融資難題?！兑庖姟芬环矫婷鞔_金融機構(gòu)分工，即商業(yè)性金融機構(gòu)滿足各類住房租賃主體合理融資需求，政策性開發(fā)性金融機構(gòu)為保障性租賃住房建設運營提供融資；另一方面創(chuàng)新住房租賃信貸品種，拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，包括支持發(fā)行住房租賃擔保債券、穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金等，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。尤其值得一提的是，依托租賃住房發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），于商業(yè)銀行而言，不僅是除租金收入外的另一條收回投資路徑，也是一條投資退出通道，利于減輕金融機構(gòu)投資顧慮。

當前國內(nèi)住房租賃市場可大體分為保障性租賃住房、市場化租賃住房，后者通常包含企業(yè)運營的長租公寓和個人散租部分。新華網(wǎng)等單位聯(lián)合發(fā)布的《2023中國城市長租市場發(fā)展藍皮書——城市業(yè)主房屋“新出租”》顯示，我國租房人群已突破2.6億，一二線城市年輕人可接受租房時長近10年，且品質(zhì)租住需求持續(xù)增長；從供給端來看，受二手房回流、保租房入市等因素影響，房屋出租門檻也在不斷提高，超七成業(yè)主愿意把房子托管給長租機構(gòu)，租房市場走向“規(guī)范化、機構(gòu)化”是大部分城市業(yè)主的共識。

提升長期租賃住房的供給能力和運營水平，也是《意見》的重點關(guān)注。長租公寓主要有三種經(jīng)營模式：僅提供委托管理服務，不涉及物業(yè)租賃與投資的輕資產(chǎn)托管模式；先從房東手里租下房子，裝修后再整體或分散轉(zhuǎn)租，從中賺取租金差的中資產(chǎn)包租模式（“二房東”模式）；通過開發(fā)、購買等方式自持房產(chǎn)，裝修后投入運營的重資產(chǎn)持有運營模式?；诖饲安糠珠L租機構(gòu)暴露出的問題，“二房東”模式不被看好，業(yè)內(nèi)向更輕或更重方向轉(zhuǎn)型。

《意見》明確，“重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展”“重點支持以獨立法人運營、業(yè)務邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進其規(guī)?；?、集約化經(jīng)營”，“集中式、重資產(chǎn)”的自持物業(yè)機構(gòu)被重點關(guān)注，能有效防控風險、確保商業(yè)可持續(xù)，某種程度上也能帶動存量房去庫存。中小長租機構(gòu)何去何從，還有待觀察。

（來源：南方日報）