今天（12月14日），北京、上海樓市相繼放大招！

北京發(fā)布重磅樓市“組合拳”

2023年12月14日，北京住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布重磅樓市新政，調(diào)整優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)，降低首付比例，延長房貸年限，還將降低房貸利率。

新政對(duì)于普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度很大，取消了成交總價(jià)的限制，對(duì)普宅的建筑面積、單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)上調(diào)。

具體來看——

一是將單套建筑面積從140平方米（含）以下調(diào)整為144平方米（含）以下。

二是將5環(huán)內(nèi)住房成交單價(jià)從3.96萬元/平方米，上調(diào)到8.5萬元/平方米（含）以下，提升了1.15倍；

5-6環(huán)住房成交價(jià)格從3.168萬元/平方米，上調(diào)到6.5萬元/平方米（含）以下，提升了1.05倍；

6環(huán)外住房成交價(jià)格從2.376萬元/平方米，上調(diào)到4.5萬元/平方米（含）以下，提升了89%。

此前普宅標(biāo)準(zhǔn)有成交單價(jià)和總價(jià)的規(guī)定，5環(huán)以內(nèi)、5-6環(huán)、6環(huán)外成交總價(jià)分別為468萬元、374萬元和281萬元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。此次新政取消了總價(jià)要求。

北京現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整于2014年9月底，政策推出時(shí)北京市住建委曾表示，調(diào)整后享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重將擴(kuò)大到90%以上。9年過去，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生重大變化，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年10月，北京新房價(jià)格指數(shù)較2015年上漲47.7%，二手房價(jià)格指數(shù)較2015年上漲52.2%，其后北京房價(jià)指數(shù)同比仍有所上漲。

另據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-11月，北京5環(huán)內(nèi)新房成交均價(jià)為91594元/平方米，5-6環(huán)成交單價(jià)為58566元/平方米，6環(huán)外成交均價(jià)為35656元/平方米，單價(jià)明顯上調(diào)將促使更多原本屬于非普宅的住房轉(zhuǎn)為普通住宅，將明顯降低了購房者交易稅費(fèi)（主要是增值稅優(yōu)惠），降低購房成本。

2023年12月14日，北京市住建委指出，普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化之后，全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠政策。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向筆者表示，此前業(yè)內(nèi)一直在呼吁調(diào)整北京普宅標(biāo)準(zhǔn)。她回憶，2014年北京調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)新房均價(jià)不到2.8萬元/平方米，而今年新房均價(jià)已超6.5萬元/平方米，新房均價(jià)上漲逾兩倍。普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前，約10%的購房家庭可以享受到契稅優(yōu)惠，調(diào)整后將有7成左右家庭獲得稅費(fèi)減免，調(diào)整力度較大。而且基于環(huán)線來調(diào)整普宅價(jià)格也比較契合當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際情況。

北京樓市新政也對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例，同時(shí)延長貸款期限。

在全國統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上，將北京地區(qū)首套住房個(gè)人住房貸款（含商業(yè)性個(gè)人住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款，下同）最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。

此前北京首套房首付比例為普宅首付最低35%，非普宅首付最低40%；二套普宅首付比例最低60%，非普最低首付比例80%。

同時(shí)，此次調(diào)整取消了房價(jià)過快上行階段北京對(duì)房貸年限的從嚴(yán)管控，由目前最長25年恢復(fù)至30年。

郭毅指出，普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化，疊加首套、二套房首付比例的一個(gè)下調(diào)、貸款周期的拉長，一方面降低了購房家庭的首付比例，另一方面也降低了購房家庭月供還款負(fù)擔(dān)，從多個(gè)維度為北京購房家庭減負(fù)，為購房者提供實(shí)質(zhì)性利好。

另外，北京住建委指出，此次調(diào)整還將降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限。此次調(diào)整的是新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，即12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。

調(diào)整后：城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加10個(gè)基點(diǎn)、不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加55個(gè)基點(diǎn)。

各銀行應(yīng)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的政策下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，按照市場(chǎng)化、法治化原則，合理確定每筆新發(fā)放房貸利率水平。

最新的5年期以上LPR為4.2%，調(diào)整后北京城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別下調(diào)至4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別下調(diào)至4.2%和4.75%。此前北京首套和二套的利率分別為4.75%和5.25%，利率下調(diào)明顯。

以貸款200萬、25年采用等額本息方式償還為例，12月15日起新發(fā)放的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款的購房者月供最低可至10778.85元，而在2019年10月至今發(fā)放首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款的購房者月供最低為11402.35元，二者相差近1400元。

另外，此次調(diào)整取消了房價(jià)過快上行階段北京市對(duì)房貸年限的從嚴(yán)管控，由目前最長25年恢復(fù)至30年，這意味著新購房者的月供有望進(jìn)一步降低。

郭毅表示，房貸利率下限調(diào)整也是市場(chǎng)一直在呼吁的重要方面。此前北京的房貸利率在全國都偏高，與房貸利率下降的大趨勢(shì)不符，這次利率下調(diào)也是順應(yīng)大的政策走勢(shì)，可以降低購房人的購房成本，也對(duì)預(yù)期形成更好的拉動(dòng)作用。

此前，北京曾于9月1日全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但在一線城市中政策調(diào)整的節(jié)奏和力度仍較謹(jǐn)慎。

政策剛出臺(tái)，就有新房銷售給筆者發(fā)微信：我們項(xiàng)目現(xiàn)在還有尾盤，這一兩天我們就會(huì)收回折扣?！艾F(xiàn)在首套、二套首付比例降得這么低，折扣收回是必然的。”該銷售說。

上海調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)

個(gè)人首套房最低首付比例下調(diào)

北京優(yōu)化政策后，上海也隨即出臺(tái)了新政。

據(jù)報(bào)道，上海自12月15日起調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化差別化住房信貸政策。

一、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

二、優(yōu)化差別化住房信貸政策

一是首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

二是二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

同時(shí)，為支持推進(jìn)“五個(gè)新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

一線城市購房政策優(yōu)化力度加大

陳文靜認(rèn)為，北京此次釋放了更加積極信號(hào)，整體力度較大，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)以及全國市場(chǎng)情緒均將帶來積極引導(dǎo)。

“整體來看，本次北京政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力?！标愇撵o表示，除了限購政策外，政策基本一步到位，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，或?qū)⑦M(jìn)一步影響價(jià)格預(yù)期。

除京滬外，在不久前的11月22日，中國人民銀行深圳市分行發(fā)布通知，23日起調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。此次調(diào)整降低了居民購買二套住房的購房資金門檻，有利于更好滿足剛性和改善性住房需求。

當(dāng)日，深圳市住房和建設(shè)局優(yōu)化普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，取消“實(shí)際成交總價(jià)750萬元以下（含750萬元）”這一價(jià)格限制條件。普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)僅保留住宅小區(qū)建筑容積率和單套住房面積兩個(gè)條件。

本輪一線城市調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，市場(chǎng)已經(jīng)有所預(yù)期。

7月24日召開的中共中央政治局會(huì)議上，在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首次提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

一個(gè)月后，8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。各城市可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

“繼‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后，此次再次調(diào)整相關(guān)政策，既是落實(shí)央行、國家金融監(jiān)督管理總局文件精神，也是適應(yīng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求。”北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。(來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)