近期，各地新一輪房地產(chǎn)支持政策密集出臺(tái)，廣州、深圳兩大一線城市也于近日出臺(tái)多項(xiàng)新政提振市場(chǎng)，包括降低二套房首付比例、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。繼廣深之后，京滬房地產(chǎn)政策后續(xù)是否會(huì)跟進(jìn)調(diào)整也成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

廣深相繼松綁樓市政策

11月22日晚間，一線城市深圳迎來兩項(xiàng)樓市政策調(diào)整，將二套房最低首付比例調(diào)整為四成，并同步調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)新華視點(diǎn)，11月23日起，深圳調(diào)整二套住房最低首付款比例。二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。

同日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通告，明確自2023年11月23日起，深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）。

按照原來的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，普通住房需同時(shí)滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米）、實(shí)際成交總價(jià)750萬元以下（含750萬元）等三個(gè)條件。

深圳中原研究中心認(rèn)為，降低二套首付比例，是認(rèn)房不認(rèn)貸政策的延續(xù)。認(rèn)房不認(rèn)貸政策降低了換房或外地有貸款記錄群體首付比例由五成降至三成；此次將二套房首付比例由七成或八成統(tǒng)一降至四成，都是降低購(gòu)房者首付壓力，鼓勵(lì)大家積極入市。政府分兩次出臺(tái)，表明政府對(duì)于政策出臺(tái)還是比較慎重，強(qiáng)調(diào)循序漸進(jìn)，在認(rèn)房不認(rèn)貸效果減弱后，再加碼，以穩(wěn)住市場(chǎng)為主。

此外，深圳普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“取消750萬豪宅線”。深圳中原研究中心認(rèn)為，這有利于核心區(qū)域改善性產(chǎn)品的成交。以往核心區(qū)域除小戶型外基本為豪宅，現(xiàn)在大多變?yōu)槠照瑵M5年即可免征增值稅及附加稅，節(jié)省了大量的稅費(fèi)，如以往600萬元買入，1000萬元賣出，在滿5年的情況下，需繳納約20萬元的增值稅及附加稅。此次“取消750萬豪宅線”，有利于活躍核心區(qū)域市場(chǎng)。

在深圳之前，同為一線城市的廣州已從多方面優(yōu)化房地產(chǎn)政策。和深圳一樣，廣州的二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例也已調(diào)整為不低于40%。此外，廣州還調(diào)整了住房限購(gòu)政策，將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)納入非限購(gòu)區(qū)域；非戶籍居民購(gòu)房則將社?！?年改2年”。

廣州的力度不止于此，廣州還將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。在公積金政策上，對(duì)購(gòu)買廣州市首套住房的購(gòu)房人家庭，公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為20%。

在土拍政策上，廣州新掛牌的地塊也不再設(shè)定地塊最高限價(jià)，改由“價(jià)高者得”。廣州也成為一線城市中，目前唯一調(diào)整土拍政策的城市。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠認(rèn)為，近期，各地新一輪房地產(chǎn)支持政策密集出臺(tái)，廣州、深圳兩大一線城市在近一周內(nèi)已出臺(tái)多項(xiàng)新政，涉及公積金貸款比例上調(diào)、土拍限價(jià)放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，預(yù)計(jì)北京、上海將視市場(chǎng)變化適時(shí)推出相應(yīng)的支持類政策，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

也有業(yè)內(nèi)人士提及，雖然京滬前期已經(jīng)出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”等零星政策，對(duì)市場(chǎng)起到一定的刺激作用，但從市場(chǎng)反應(yīng)來看并不解渴，當(dāng)前，深圳在金融政策及普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上作出調(diào)整，后續(xù)京滬是否會(huì)跟進(jìn)需要拭目以待。

京滬會(huì)跟進(jìn)嗎？

今年8月底，一線城市曾集體迎來政策調(diào)整。8月30日，廣州宣布執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策，打響一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸第一槍，隨后，深圳、北京、上海相繼跟進(jìn)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從一線城市政策的放松邏輯來說，落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付和利率、放松普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是三項(xiàng)重要的工具。此前廣州將二套房的首付比例從五成或七成下降為四成，就說明二套房或改善性住房方面會(huì)有降低首付的政策操作。深圳此次也做了放松，為后續(xù)一線城市的政策動(dòng)向預(yù)判創(chuàng)造了更好的條件。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣深政策落地之后的效果如何，將成為北京、上海是否跟進(jìn)的重要依據(jù)。

此前，媒體報(bào)道“北京市住建委或計(jì)劃放松部分郊區(qū)限購(gòu)”，不過，北京市住建委相關(guān)人員表示，目前限購(gòu)政策并未調(diào)整，也未接到相關(guān)通知。

第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，北京、上海優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)確有必要，其他財(cái)稅政策、限購(gòu)政策調(diào)整短期沒有空間。

報(bào)告顯示，雖然與過往相比，上海、北京市場(chǎng)在降溫，但橫向來看，無論是對(duì)比廣深還是其他二線城市，京滬市場(chǎng)壓力都不算大，降溫后的京滬去化率還維持在五成，而廣州、濟(jì)南、重慶等去化率長(zhǎng)期在兩成左右；此外，北京和上海作為中國(guó)前兩大中心城市，政策微調(diào)對(duì)樓市的風(fēng)向標(biāo)意義依然不容小覷，且京滬新政可能會(huì)虹吸其他地區(qū)需求，產(chǎn)生負(fù)外部性，站在全國(guó)一盤棋的角度考慮，京滬政策調(diào)整也將更為謹(jǐn)慎。不過，報(bào)告提及政策微調(diào)仍有必要性。

當(dāng)前，上海、北京執(zhí)行的普宅標(biāo)準(zhǔn)已從2014年沿用至今。

公開信息顯示，2019年11月19日，于2014年11月20日生效并即將到期的上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)宣布繼續(xù)實(shí)施，有效期予以延長(zhǎng)5年。隨著2019年的延期，上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)距今已施行9年。

在實(shí)際成交價(jià)格上，上海的標(biāo)準(zhǔn)定為：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

北京目前執(zhí)行的也是2014年普通住宅政策，設(shè)定的價(jià)格線為：五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬元/套；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬元/套；六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬元/套。

上述價(jià)格上限是認(rèn)定普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)之一，一旦觸及價(jià)格線則將被認(rèn)定為非普通住房。而普通住房與非普通住房將進(jìn)一步影響房屋交易納稅。相比非普通住房，普通住房可以享受稅費(fèi)(增值稅和個(gè)人所得稅)的多重優(yōu)惠政策。

克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，京滬政策微調(diào)有必要性，京滬二季度新房推盤平均去化率基本在80%左右，8-9月也在六成上下，而10月進(jìn)一步回落至五成左右，由此可見，市場(chǎng)熱度呈階梯式下降；此外，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)滯后，以普宅標(biāo)準(zhǔn)為例，與深圳10年5次調(diào)整不同，上海、北京的普宅標(biāo)準(zhǔn)從2014年沿用至今未變，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房?jī)r(jià)變動(dòng)，普宅總價(jià)上限容易誤傷剛需房源，有必要隨行就市進(jìn)行調(diào)整。（來源：澎湃新聞）