政策要求住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配；收取的押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金。

蛋殼爆雷風(fēng)波后，北京、深圳正式出臺(tái)文件規(guī)范住房租賃資金監(jiān)管，對(duì)長(zhǎng)租公寓“長(zhǎng)收短付”、金融機(jī)構(gòu)將“租金貸”直接發(fā)放給住房租賃企業(yè)等行為進(jìn)行規(guī)范約束。

2月2日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》（下稱(chēng)《通知》）。

《通知》適用范圍為“住房租賃企業(yè)分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動(dòng)”，也就是以蛋殼公寓為代表的分散式長(zhǎng)租公寓，自今年3月1日起正式實(shí)施。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次北京政策管控，有三個(gè)內(nèi)容最關(guān)鍵，分別是：第四條，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配；第五條，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專(zhuān)用賬戶(hù)托管，收取的押金數(shù)額不得超過(guò)1個(gè)月租金；第七條，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

他表示，這三條管控分別指向三種資金：租金、押金和租金貸資金。“對(duì)于租金來(lái)說(shuō)，杜絕了‘長(zhǎng)收短付’的現(xiàn)象，防范長(zhǎng)租公寓企業(yè)賺‘差價(jià)’； 對(duì)于押金來(lái)說(shuō)，既規(guī)定了押金只能收取一個(gè)月的水平，同時(shí)也明確了押金托管的概念；對(duì)于租金貸資金來(lái)說(shuō)，此次政策并沒(méi)有打壓租金貸，但是規(guī)定此類(lèi)資金不能直接支付給長(zhǎng)租公寓。”

此前蛋殼公寓正是通過(guò)租金長(zhǎng)收短付沉淀資金，和租金貸提前獲取用戶(hù)租金，聚集起龐大的資金池，用于業(yè)務(wù)房源擴(kuò)張。2017年—2019年，蛋殼公寓僅通過(guò)租金貸獲得的預(yù)付款分別為9.4億元、21.3億元和27.5億元。

一位接近央行人士曾對(duì)《財(cái)經(jīng)》(博客,微博)記者直言：“蛋殼公寓規(guī)模擴(kuò)張后虧損反而越來(lái)越大，虧損額占收入的比重在50%左右，如果扣除折舊，則在35%左右。用明斯基的三種融資類(lèi)型來(lái)分類(lèi)，這已屬于龐氏融資。”

“長(zhǎng)租公寓最大的問(wèn)題是金融化帶來(lái)的‘資金池’”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《財(cái)經(jīng)》記者：“限制租賃企業(yè)‘資金池’，嚴(yán)禁‘長(zhǎng)收短付’，不準(zhǔn)超過(guò)3個(gè)月租金，這就代表了這類(lèi)租賃企業(yè)基本失去了挪用資金池的可能性。”

“沒(méi)有資金池，沒(méi)有租期錯(cuò)配就不再有爆雷的可能性，所以北京的調(diào)控解決了根本問(wèn)題，只要嚴(yán)格執(zhí)行，這個(gè)行業(yè)將出現(xiàn)顛覆變化。”張大偉補(bǔ)充道。

《通知》下發(fā)后，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文表態(tài)擁抱監(jiān)管。會(huì)長(zhǎng)李文杰表示，《通知》“對(duì)癥下藥”，抓住了住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的要害，瞄準(zhǔn)租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)度金融化造成的“資金池”問(wèn)題，從收付租期匹配、限制租金貸、押金監(jiān)管等方面開(kāi)出藥方，幫助住房租賃企業(yè)重新回到良性競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展軌道上來(lái)。自如、相寓、美麗屋、潤(rùn)寓等頭部長(zhǎng)租公寓品牌亦表示將積極擁抱監(jiān)管，主動(dòng)落實(shí)《通知》相關(guān)要求。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，當(dāng)前北京市場(chǎng)包括自如等長(zhǎng)租公寓仍然可以使用租金貸產(chǎn)品。以自如為例，其租金貸產(chǎn)品名為自如分期，資金提供方包括微眾端和信托端，前者當(dāng)前已不再新增，后者可正常申請(qǐng)?！敦?cái)經(jīng)》記者以用戶(hù)身份咨詢(xún)自如工作人員，對(duì)方表示，自如分期合同簽約方為租戶(hù)和銀行或信托公司，貸款月利率0.56%，年化利率6.72%。“分期都是月付，服務(wù)費(fèi)可以打八折，但是現(xiàn)在用的人比較少，因?yàn)榧词勾虬苏圻€是比正常季付更貴。”該工作人員表示。

無(wú)獨(dú)有偶，就在前一天，深圳市住房和建設(shè)局、中共深圳市委網(wǎng)絡(luò)安全和信息化委員會(huì)辦公室、中共深圳市委政法委員會(huì)、中國(guó)銀行(601988,股吧)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)深圳監(jiān)管局、深圳市地方金融監(jiān)督管理局、中國(guó)人民銀行深圳中心支行、深圳市公安局七部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展住房租賃資金監(jiān)管的通知（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)征求意見(jiàn)稿）。

征求意見(jiàn)稿同樣規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)提供住房租金貸款，需直接將貸款撥付至承租人個(gè)人賬戶(hù)。此外，該文件規(guī)定，將對(duì)租賃資金實(shí)行監(jiān)管，監(jiān)管范圍和方式是：通過(guò)受托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租方式開(kāi)展業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個(gè)支付周期租金合計(jì)超過(guò)四個(gè)月租金數(shù)額的,對(duì)于超過(guò)部分的資金，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進(jìn)行擔(dān)保。

張大偉向《財(cái)經(jīng)》記者坦言，相較而言，北京的政策更加重磅。此外，他指出，當(dāng)前《通知》尚缺罰則。“違反了要怎么辦？ 還要看執(zhí)行情況。”

值得注意的是，《通知》強(qiáng)調(diào)，本市（北京市）支持專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租。住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。